A entrada de grandes investidores colocou definitivamente as empresas de loteamentos no radar do mercado. Com todo um país por desbravar enquanto os grandes centros urbanos tendem à saturação, o setor é apontado como a próxima fronteira para os grupos que atuam com construção.
Enquanto nas grandes cidades a escassez de terrenos para verticalização tem encarecido o metro quadrado da área construída, a urbanização das regiões periféricas ganha força, estimulando a sinergia entre incorporações verticais e horizontais com quadras de loteamento, diz Raphael Scamilla Jardim, gerente comercial da Cipasa, uma das principais empresas do setor.
Para Jardim, o mercado de loteamentos passa no momento por um processo de consolidação, como vem ocorrendo com as incorporadoras, e a abertura de capital de empresas do setor é “inevitável, uma questão de tempo”, num movimento parecido com o que aconteceu com as incorporadoras.
Com a recuperação da demanda do mercado imobiliário, após duas décadas de estagnação, as empresas agora estão tirando os projetos da gaveta, afirma o presidente da Associação das Empresas de Loteamento e Desenvolvimento Urbano (Aelo), Caio Portugal. “Estamos claramente buscando recursos no mercado, seja através de securitização de recebíveis ou parcerias”, diz o executivo, que também é superintendente da GP Desenvolvimento Urbano e vice-presidente de Desenvolvimento Urbano Sustentável do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
Mudança. O cenário para as companhias – até então vistas com desconfiança pelo mercado – começou a mudar a partir da aquisição da Alphaville pela Gafisa, em 2006. No ano seguinte, a gigante americana Carlyle anunciou o primeiro investimento no Brasil com a compra de uma participação na Scopel. O último grande movimento no setor ocorreu no final de 2010, com a aquisição da Cipasa pela gestora de private equity Prosperitas.
Os investimentos vieram junto com uma maior profissionalização dos contratos realizados pelas empresas, o que contribuiu para vencer a desconfiança do mercado no setor. As tradicionais – e juridicamente frágeis – procurações dadas pelos proprietários dos lotes têm dado lugar a acordos de acionistas feitos por meio de sociedades de propósito especifico (SPE). “Com as SPEs, as empresas ganharam um “corpo contábil” e se tornaram mais atrativas aos olhos do mercado”, dizem os advogados Marcelo Lomba Valença e Silvia Bugelli, do escritório Almeida Bugelli e Valença.
As oportunidades para as empresas de loteamento aumentam conforme a necessidade da expansão das cidades, seja para a periferia ou para municípios vizinhos da mesma região, afirmam especialistas e executivos da área. “A atuação das incorporadoras está restrita até o limite das cidades”, compara Valença.
As loteadoras contam também com uma grande barreira de entrada que reduz a concorrência, ao contrário da incorporação tradicional. Isso por conta da complexidade envolvida na aprovação dos projetos. Enquanto as incorporadoras trabalham apenas com as prefeituras, com base em um procedimento relativamente comum, a aprovação de um loteamento segue regras específicas de diversos órgãos.
A possibilidade de abertura de capital dependerá principalmente da estratégia dos controladores das empresas. Além da perspectiva de saída dos fundos que aportaram recursos na Cipasa e na Scopel, analistas dizem que a Gafisa – que já tem capital aberto – pode fazer o IPO da Alphaville, se considerar que o mercado não valoriza de forma adequada a participação da companhia.
A Alphaville espera manter o ritmo de crescimento entre 35% a 40% em 2011, permanecendo dentro da média dos últimos quatro anos, mas não aposta em uma abertura de capital no curto prazo, segundo o diretor de negócios da companhia, Marcelo Renaux Willer. “Já nos vemos como uma empresa de capital aberto, via Gafisa. Por enquanto, não temos planos nesse sentido.”
Fonte: Folha de Alphaville